REGIME DE OBRAS

 

REMODELAÇÃO E RESTAURO PROFUNDOS

 

OU DEMOLIÇÃO

Fernando Marques da Silva

Diretor Jurídico da ANP

 

QUESTÃO PRÉVIA

Matéria específica

Obras em prédio arrendado quando o inquilino tem mais de 65 anos ou incapacidade igual ou superior a 60%.

Matéria geral

Tendo em conta as diversas especificidades que o assunto encerra tomamos a liberdade de elaborar este simples parecer que abarca todas as questões da concatenação das obras com a resolução e a denúncia do contrato de arrendamento.

Note-se que não iremos discorrer sobre o regime normal de obras entre o arrendatário e o senhorio previsto no Código Civil, as quais são regulamentadas pelo contrato e pela Lei e são manifestamente claras em termos de aplicabilidade prática, mas sim naquelas que, pela sua dimensão e características, colocam em crise a própria subsistência do contrato, a sua suspensão, o pagamento de indemnizações ou o realojamento.

Ou seja falamos dos regimes das obras de remodelação profundas ou demolição a efetuar no locado.

Tais obras podem ter duas origens:

Ordem direta do município e sem iniciativa do senhorio.

Iniciativa do senhorio.

E, sobre tal matéria, passaremos a discorrer.

 

REGIME RELATIVAMENTE À ORDEM DIRETA DO MUNICÍPIO PERANTE O SENHORIO

E O SEU NÃO ACATAMENTO PELO ARRENDATÁRIO Resolução com justa causa

 

O regime que se aplica é o que resulta da Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro. Aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), que estabelece um regime especial de atualização das rendas antigas, e altera o Código Civil, após as alterações operadas pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, retificada pela Declaração de Retificação n.º 59-A/2012, de 12 de Outubro.

Capitulo I

Alterações legislativas

Artigo 2.º

Alterações ao Código Civil

1 – São revogados os artigos 655.º e 1029.º do Código Civil.

2 – Os artigos 1024.º, 1042.º, 1047.º, 1048.º, 1051.º, 1053.º, 1417.º e 1682.º-B do Código Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 47 344, de 25 de novembro de 1966, passam a ter a seguinte redação: (os art.ºs 1022.º a 1113.º do Código Civil estão reproduzidos a final).

Tal regime instituiu, em termos de (i) resolução do contrato, (ii) modo de operar e (iii) regime de caducidade, as seguintes alterações aos art.ºs 1083.º, n.º 3, 1084.º e 1085.º do Código Civil.

Divisão III

Resolução

Artigo 1083.º

Fundamento da resolução

3 – É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a dois meses no pagamento da renda, encargos ou despesas por conta do arrendatário ou de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos n.ºs 3 e 5 do artigo seguinte. (redação da Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto)

Artigo 1084.º (redação integral da Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto. O n.º 1 era o anterior n.º 2).

Modo de operar

1 - --------------

2 – A resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista nos n.ºs 3 e 4 do artigo anterior bem como a resolução pelo arrendatário operam por comunicação à contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida.

3 - ---------------

4 - ---------------

5 – Fica sem efeito a resolução fundada na oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública se, no prazo de um mês, cessar essa oposição.

Artigo 1085.º

Caducidade do direito de resolução

1 – A resolução deve ser efetivada dentro do prazo de um ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade.

2 – O prazo referido no número anterior é reduzido para três meses quando o fundamento da resolução seja o previsto nos n.ºs 3 ou 4 do artigo 1083.º. (aditado pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, sendo o n.º 3 o anterior n.º 2).

3 – Quando se trate de facto continuado ou duradouro, o prazo não se completa antes de decorrido um ano da sua cessação.

Dispõe o n.º 3 do artigo 1083.º do NRAU que “é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de ……… ou de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos n.ºs 3 a 5 do artigo seguinte”.

Desde já se diga que, nos termos do artigo 1084.º, n.ºs 3 e 5, do Código Civil, a resolução do contrato com este fundamento, para além de operar extrajudicialmente (comunicação à contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida), fica sem efeito se no prazo de um mês cessar a oposição do arrendatário à realização no locado de obra ordenada por autoridade pública.

Caso a resolução se opere nos termos deste preceito o arrendatário (tendo em conta que estamos perante uma situação de resolução por justa causa por parte do senhorio) não tem direito a qualquer indemnização ou realojamento.

Caso o arrendatário acate a ordem então já não estamos perante esta situação de incumprimento e resolução por justa causa e caminhamos diretamente para o regime do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto (redações sucessivas do Decreto-Lei n.º 306/2009, de 23 de outubro, Lei n.º 30/2012 e Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro) que analisaremos infra e que constitui o regime especial aplicável.

 

REGIME RELATIVO À INICIATIVA DO SENHORIO

Denúncia

 

Este regime está consagrado nos art.ºs 1101.º alínea b) e 1103.º do Código Civil e, ao contrário do regime anterior, já não estamos perante uma resolução com justa causa mas sim perante uma denúncia permitida por Lei para os casos em que o senhorio pretende a demolição do locado ou a realização de obra ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado.

Neste caso o senhorio tem que, mediante comunicação escrita ao arrendatário, indicar a data pretendida para a desocupação (com antecedência mínima de 6 meses) e indicar expressa e fundamentadamente, sob pena de ineficácia, o fundamento da denúncia.

Tem ainda sempre que juntar à missiva, também sob pena de ineficácia, os seguintes documentos:

a) Comprovativo de que foi iniciado, junto da entidade competente, procedimento de controlo prévio da operação urbanística a efetuar no locado e,

b) Termo de responsabilidade do técnico autor do projeto legalmente habilitado que ateste que a operação urbanística reúne os pressupostos legais de uma obra de demolição ou de uma obra de remodelação ou restauro profundos e as razões que obrigam à desocupação do locado.

Posteriormente o senhorio terá de remeter nova comunicação ao arrendatário a confirmar a denúncia, também por escrito e expressamente, ainda sob pena de ineficácia, onde juntará:

a) Alvará de licença de obras ou título da comunicação prévia;

b) Documento emitido pela Câmara Municipal, que ateste que a operação urbanística constitui, nos termos da Lei, uma obra de demolição ou uma obra de remodelação ou restauro profundos para efeitos de aplicação do disposto na alínea b) do artigo 1101.º, quando tal não resulte do documento referido na alínea anterior.

Após a segunda comunicação (de confirmação) a desocupação tem lugar no prazo de 15 dias contados da receção da confirmação, salvo se não se encontrar decorrido o prazo previsto na primeira comunicação (seis meses), caso em que a desocupação tem lugar até ao termo do último dos prazos.

A fazer notar que o senhorio deve, alternativamente, e mediante acordo com o arrendatário:

a) Pagar uma indemnização correspondente a um ano de renda;

b) Garantir o realojamento do arrendatário em condições análogas às que este já detinha, quer quanto ao local quer quanto ao valor da renda e encargos.

Caso não cheguem a acordo no prazo de 30 dias a contar da receção da comunicação inicial (a dos seis meses) vinga a entrega da indemnização, a qual deve ser paga no momento da entrega do locado, sob pena de ineficácia da denúncia.

Alerta-se ainda que, salvo motivo não imputável ao senhorio, no caso de a obra não tiver início no prazo de seis meses contados da desocupação do locado, o senhorio fica obrigado (espécie de cláusula penal) ao pagamento de uma indemnização correspondente a 10 anos de renda.

É ainda de salientar que da denúncia pelo senhorio não pode resultar uma duração total do contrato inferior a dois anos, o que normalmente nunca acontece ou é muito excecional (crf. art.º 1103.º, n.º 11 do Código Civil).

 

LEGISLAÇÃO ESPECIAL QUE DISCORRE SOBRE O REGIME DAS OBRAS EM AMBAS AS SITUAÇÕES

INDICADAS (INICIATIVA DO MUNICÍPIO E INICIATIVA DO SENHORIO)

 

Ao contrário do que sucedia no RAU, o NRAU regula a matéria dos prédios arrendados de forma genérica no artigo 1074.º do Código Civil que, por seu turno, vai encontrar o seu desenvolvimento interpretativo e operacional no Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto (redações sucessivas do Decreto-Lei n.º 306/2009, de 23 de outubro, Lei n.º 30/2012 e Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro) que estabelece (crf. art.º 1.º) o regime das obras de iniciativa do senhorio, do município e do arrendatário.

Obs. – O Tribunal Constitucional julgou organicamente inconstitucionais, por violação do artigo 165.º, n.º 1, alínea h), da CRP, as normas dos artigos 1.º, n.º 1, alínea a), 4.º a 11.º e 24.º a 27.º deste diploma legal decidindo posteriormente no mesmo sentido quanto aos seus artigos 6.º, 7.º, 8.º, n.º 6, 24.º, 25.º e 28.º.

Consequentemente é este o diploma que prevê o regime jurídico das seguintes situações:

  1. Desocupação do locado para realização de obras de conservação;


  1. Denúncia do contrato para demolição ou para realização de obra de remodelação ou restauro profundos, nos termos do n.º 11 do artigo 1103.º do Código Civil;


  1. Realização de obras coercivas;


  1. Edificação em prédio rústico arrendado e não sujeito a regime especial;


  1. Especificidades para os contratos de arrendamento para fim habitacional celebrados antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro;


  1. Especificidades da denúncia ou suspensão do contrato de arrendamento para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos, quando o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%;


  1. Realização de obras pelo arrendatário.

Assim vejamos por partes no que importa analisar:

 

Obras de conservação ou manutenção

 

Cabem ao senhorio, crf. art.ºs 1074.º e 1111.º do Código Civil e RJRU (Regime Jurídico da Reabilitação Urbana), o qual, não as fazendo, pode ser intimado pelo município ou pela entidade gestora da operação de reabilitação urbana para o efeito ou ser-se pelas mesmas substituído de forma coerciva.

Implicam:

  1. Comunicação prévia do senhorio ao arrendatário mínima de 3 meses para a desocupação, com a indicação do realojamento que tem lugar e suas condições, a data da entrega das chaves e data da desocupação;

  2. A execução das obras não pode ser superior a 60 dias, sob pena de indemnização.

Obras de remodelação ou restauro profundos

Definição – Obras de alteração, ampliação ou reconstrução, sujeitas a controlo prévio, nos termos do regime jurídico da urbanização e da edificação e do regime jurídico da reabilitação urbana.

O realojamento, sendo obras coercivas, implica condições análogas às que o arrendatário já detinha, quer quanto ao local, quer quanto ao valor da renda e encargos (área da mesma freguesia ou de freguesia limítrofe, em fogo em estado de conservação igual ou superior ao do locado primitivo e adequado às necessidades do agregado familiar do arrendatário).

Demolição

Implica a denúncia do contrato nos termos do disposto na alínea b) do art.º 1101.º do Código Civil e tem que ser ordenada nos termos do n.º 3 do artigo 89.º do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação ou do artigo 57.º do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana.

A degradação do prédio tem de ser atestada pelo município ou resulte de plano de ordenamento do território aplicável, nomeadamente de plano de pormenor de reabilitação urbana (aplica-se a prédios total ou parcialmente arrendados).

O senhorio está obrigado ao pagamento da indemnização de um ano de renda ao arrendatário, sendo que não existe lugar a tal indemnização sempre que a ordem ou a necessidade de demolição não resulte de ação ou omissão culposa do primeiro.

Aplicam-se as regras já acima indicadas relativas à denúncia do contrato. Crf. supra e art.º 8.º , Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto.

Obras coercivas:

Havendo inércia do senhorio perante o arrendatário (falta de resolução ou denúncia) o município ou a entidade gestora podem fazer um despejo administrativo até ao período de um ano após a data da conclusão das obras coercivas.

É remetido um orçamento para o senhorio por escrito que poderá ser alterado nos termos do disposto no art.º 14.º do citado Decreto-Lei.

O realojamento é promovido pela autoridade administrativa, aplicando-se o mesmo regime relativo ao realojamento do senhorio, tal como supra indicado.

Se estivermos perante um arrendamento não habitacional e não sendo possível o realojamento ou não havendo acordo a autoridade administrativa indemniza o arrendatário num ano de renda, tendo o direito de se ressarcir do valor pago após a execução das obras.

O despejo administrativo tem as seguintes regras:

Com antecedência não inferior a 30 dias, o arrendatário é notificado, por carta registada ou por afixação de edital na porta da respetiva casa e na sede da junta de freguesia:

  1. Da data do despejo administrativo;

  2. Do local de realojamento que lhe foi destinado;

  3. Da obrigação de retirar todos os bens do local despejado;

  4. Da duração previsível das obras;

  5. Da obrigação de depositar as rendas, nos termos do art.º 19.º.

Após o fim das obras o arrendatário, sob pena de caducidade do contrato, tem que ocupar o locado em 3 meses.

O pagamento das obras à autoridade administrativa e do realojamento temporário é efetuado com o recebimento das rendas de forma direta, salvo se o senhorio requerer e demonstrar a indispensabilidade das rendas para o sustento pessoal e do agregado familiar, caso em que se pode autorizar o levantamento de 50% do seu valor.

Regime especial transitório para os arrendamentos habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro

Nestas situações a demolição rege-se pelas mesmas regras já acima indicadas relativas à demolição, sem prejuízo também da aplicabilidade do regime que a seguir se indica.

Denúncia do contrato com arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60% de incapacidade

A (i) denúncia do contrato de duração indeterminada para a demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos, nos termos da alínea b) do artigo 1101.º do Código Civil, quando o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, obriga o senhorio, na falta de acordo entre as partes, a garantir o realojamento do arrendatário em condições análogas às que este já detinha, nos termos acima indicados, devendo o local a tal destinado encontrar-se em estado de conservação médio ou superior.

O senhorio tem de comunicar o local destinado ao realojamento e a respetiva renda propostos, bem como o prazo legalmente previsto para a resposta e ainda a indicação de que a consequência da ausência de resposta implica que o local e a renda são consideradas aceites pelo arrendatário.

Em 30 dias o arrendatário pode optar pelo realojamento ou pelo recebimento de indemnização correspondente a um ano de renda a pagar no momento da entrega do locado.

O realojamento apenas é devido nos casos em que o arrendatário tenha no locado a sua residência permanente ou quando a falta de residência permanente for devida a caso de força maior ou doença.

Optando pelo realojamento, o arrendatário, deve ainda na sua resposta, sendo caso disso, invocar que o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), sendo aplicável o disposto no artigo 32.º do NRAU.

Comprovando que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o senhorio pode ainda, no prazo de 10 dias a contar da receção da resposta a que se refere o número anterior, comunicar ao arrendatário que, em alternativa à denúncia do contrato, quando esta tenha por fundamento a realização de obra de remodelação ou restauro profundos, opta por suspender a execução desse contrato pelo período necessário à execução das obras, ficando obrigado a garantir o realojamento do arrendatário durante esse período, o que lhe deve comunicar por escrito com as seguintes indicações:

  1. Local e condições do realojamento fornecido;

  2. Data de início e duração previsível das obras;

  3. Data para a entrega da chave do local de realojamento temporário e para a desocupação do locado.


A falta de resposta do arrendatário em 30 dias, como acima referido, implica a aceitação da opção pelo realojamento e aceitação do local a tal destinado e renda propostos pelo senhorio.


O realojamento por força de demolição ou remodelação e restauro profundos implica a celebração de novo contrato de arrendamento no prazo de 30 dias, a contar da receção pelo senhorio da resposta do arrendatário sob pena de ineficácia da denúncia do contrato primitivo.


O novo contrato de arrendamento é celebrado por duração indeterminada, nos termos e condições previstos no n.º 1, não sendo aplicável o disposto na alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil e a renda a pagar pelo novo contrato de arrendamento, sendo aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º do NRAU ou, tratando-se de arrendatário cujo agregado familiar tenha RABC inferior a cinco RMNA (n.ºs 7, 9 e 10 do artigo 36.º do NRAU).


A morte do arrendatário realojado é causa de caducidade do contrato de arrendamento devendo o locado ser restituído no prazo de seis meses a contar do decesso.


Ao invés da denúncia (exceto nos casos de demolição) o senhorio pode optar pela (ii) suspensão do contrato, caso em que terá que promover, nos termos já expostos, o realojamento do arrendatário, acrescendo ainda o que consta no art.º 73.º do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, mantendo-se, todavia, a obrigação de pagamento da renda, devendo o arrendatário reocupar o locado nos três meses seguintes à notificação para o efeito.

Ainda a referir que todas as declarações e documentos que são remetidas pelos senhorios aos arrendatários terão que ser fidedignas sob pena de responsabilidade criminal, civil e disciplinar do senhorio e técnicos que oponham as suas assinaturas, sendo a punibilidade feita a título doloso e negligente.

Finalmente todas as comunicações entre as partes têm que obedecer ao previsto no art.º 9.º a 12.º do NRAU. 



 

 
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