Usucapião

O RISCO DE NÃO CUIDAR DO QUE É SEU

Natacha Palma

Coordenadora da Delegação

do Porto da ANP


Nada aterroriza mais um proprietário do que ver um bem seu tomado por usucapião. Sem exageros, só a perspetiva de isso vir um dia a acontecer é já suficiente para assombrar os seus piores pesadelos. E se a bem da verdade se deva salientar que a posse por usucapião não é assim tão comum como se poderá temer, igualmente a bem da verdade há muito que estão criadas as condições para que tal fosse uma realidade bem mais vulgar.

É que, em virtude de o registo das propriedades nas Conservatórias não ter sido obrigatório, na generalidade dos concelhos, se não a partir do 25 de abril de 1974, o chamado cadastro predial está longe de estar completo, sobretudo fora das grandes áreas metropolitanas e dos centros urbanos. Hectares e hectares de terra mantêm-se, em Portugal, nos dias que correm, sem registo predial. O caso é tão complexo, que, apesar de não constarem na Conservatória, podem até estar atribuídos a diferentes proprietários no que às Finanças diz respeito. Por outro lado, são também muitos os imóveis omissos na matriz.

Perante tal cenário, permite-se à chamada posse por usucapião o que, basicamente, se traduz na possibilidade de alguém que há, por exemplo, 15 anos tenha resolvido começar a limpar e cultivar um terreno que a todos parecia abandonado, vá hoje, depois de tomados os devidos passos processuais, tornar-se o seu legítimo proprietário.

BOA FÉ

O processo não é simples e saliente-se que cada caso é um caso. Comecemos por abordar os que se dão por boa fé.

Desconhecendo se determinado terreno (e falamos em terreno porque a posse por usucapião é mais comum em relação aos prédios rústicos) tem dono, ou, assumindo que ele existe, mas o seu paradeiro é desconhecido, resolve uma pessoa, chamemos-lhe Sr. José, começar a usá-lo. Primeiro para ter onde pôr uma ou duas cabras a pastar, depois para criar uma horta de onde possa tirar as pencas para a ceia de Natal e por aí adiante. Passam-se os anos e o terreno, antes sempre cheio de mato, às vezes até palco de incêndios sem que ninguém se apresentasse como dono, transforma-se num espaço arranjado, limpo e mesmo fundamental para a economia doméstica do seu utilizador. Aos olhos de toda a gente que passa, o terreno é do Sr. José que até já lá construiu um anexo para a filha casadoira se arremediar enquanto a vida não melhora.

Ao fim de 15 anos de uso ininterrupto do terreno, o Sr. José, munido de planta da propriedade com as devidas confrontações, dirige-se às Finanças para pedir a inscrição na matriz. Algum tempo mais tarde, recebe em casa notificação a dar-lhe conta da avaliação feita e do valor patrimonial tributário, tendo um mês para reclamar em caso de erro.

Posto isso, o Sr. José vai à Conservatória pedir o que se chama de “certidão negativa” e de seguida, acompanhado por três testemunhas, vai a um notário fazer, então, a escritura de justificação notarial que terá depois de ser publicada num jornal de expansão nacional. No caso de, nos 30 dias seguintes, ninguém reclamar, o Sr. José tem outros 30 dias para entregar nas Finanças o Modelo I do Imposto Municipal sobre Imóveis, apresentando-se como proprietário, e pagar o respetivo Imposto do Selo.

É claro que, dando conta do que se passou, o “antigo” proprietário pode sempre avançar para os tribunais e ver a situação revertida, isto se o Sr. José, entretanto, não tiver vendido o terreno, pois aí já nada haverá a fazer dado que a legislação protege o comprador, ignorante de todo o historial da propriedade.

Saliente-se que a aquisição por usucapião, regulamentada através dos art.ºs 1287.º a 1301.º do Código Civil, é também um instrumento muito usado em situações em que não é possível provar com documentação a posse de determinada propriedade. Por exemplo, em casos de heranças em que não se procedeu no devido tempo à escritura de habilitação de herdeiros, a usucapião torna-se uma forma expedita dos herdeiros legalizarem a posse.

MÁ FÉ

Existem porém, casos em que a posse por usucapião foi levada a cabo por má fé. São aqueles em que alguém, mesmo sabendo quem é o dono do imóvel, que está vivo e até onde vive, aproveitou-se do seu absentismo para avançar e começar a utilizá-lo, esperando ver os anos passar para, então sim, tornar-se o seu legítimo proprietário.

 

Em jeito de conclusão: “Quem o seu descuida, o diabo lho leva”.

 

 

 
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