Reabilitar é muitas vezes dinheiro mal gasto

António Frias Marques

15-Ago-2013

Entrevista ao Jornal i

Portugal tem 11% da população a viver em bairros sociais, a taxa mais alta da Europa. O presidente da ANP diz que é de loucos

Desde que foi publicada a nova lei do arrendamento, a Associação Nacional de Proprietários (ANP) já criou 53 minutas de contratos, só para a actualização de rendas. António Frias Marques, presidente da ANP, diz que quem está a ganhar dinheiro são os CTT, "com carta registada para cá, carta registada para lá", os advogados e os solicitadores. Até ao momento, a ANP, que diz representar cerca de 10 mil associados com uma média de seis inquilinos cada, actualizou cerca de 2 mil rendas. Ainda assim, todos os dias os senhorios estão a receber casas.

Como vê a passagem do Ordenamento do Território, onde estão as questões do imobiliário, para um novo ministério, do Ambiente e da Energia?

Não tenho nada nem a favor nem contra, mas aproveito para dizer que os proprietários, particularmente os senhorios, devem uma palavra de reconhecimento à Dr.a Assunção Cristas, que foi uma mulher de armas e teve coragem para alterar um estado de coisas que vinha de há muito tempo - uns dizem que do 25 de Abril, outros do tempo de Salazar e outros ainda do tempo de Afonso Costa. O que é certo é que a situação estava muito degradada.

Está a referir-se às rendas?

Era uma situação injusta para os senhorios, sobretudo aqueles que tinham arrendatários de longa duração. Foi a troika, no ponto 6 do Memorando de entendimento, que disse que tinha de se incrementar o imposto sobre o património. As rendas vieram a reboque. A avaliação geral do património fez os valores dos prédios antigos, que estavam desactualizadíssimos, serem catapultados. As Finanças avaliaram 6 milhões de prédios urbanos, uma tarefa hercúlea.

Apesar de todos os erros?

Sim, apesar dos erros detectados e que nós próprios detectámos. Tinha de ser feito, porque não se justificava que no mesmo prédio uma pessoa pagasse muito IMI e, logo ao lado, outra pagasse um valor ridículo. Era uma injustiça porta com porta. A avaliação foi feita com base em critérios objectivos e foi dada a oportunidade a todos os proprietários para reclamar.

A associação reclamou?

Apresentámos várias reclamações em relação a associados nossos, não sei precisar quantas, mas foram centenas. E fizemo-lo sempre com fundamento. Havia dois factores essenciais e que faziam com que a reclamação fosse atendida: a área do andar e a antiguidade. Todas as reclamações que fizemos tiveram provimento e isto, em alguns casos, significou que o valor patrimonial veio para metade.

Em muitos casos, o IMI passou para cinco vezes mais. Faz sentido, este imposto?

Eu, pessoalmente, tenho uma posição de fundo... Acho que há impostos que não têm razão nenhuma de ser e o IMI é um deles. Além de que há dois pesos e duas medidas, porque os imóveis das câmaras, que são os maiores proprietários, estão isentos de pagamento. Depois dizem--me que é preciso pagar às câmaras, aos funcionários e... Pronto, está bem, se temos de pagar, vamos ao senhor contribuinte. Reconheço que não nos podemos dar ao luxo de acabar com estes impostos de um dia para o outro, mas temos de pensar nas coisas. Mas não, teve de vir a crise, teve de chegar a desgraça para se pensar no assunto.

Os impostos não são estratégicos, não servem para fomentar algo, mas apenas para cobrir despesa, é isso?

Hoje discute-se a abolição do IMT, o imposto municipal sobre a transacção de imóveis. E porquê? Porque de há uns anos para cá não se transaccionam imóveis, de modo que a receita caiu a pique, praticamente não existe. Então acaba-se com ele. Mas isto é pensar ao contrário, porque o que devia fazer-se era estimular as transacções antes de elas desaparecerem e aí é que se tinha abolido o IMT, quando havia mercado.

Porque é que não há mercado?

Por um motivo muito simples: em Portugal fez-se uma coisa própria de um país de tolos. O país tem uma população, números redondos, de 10 milhões de habitantes e construiu casas para 15 milhões de habitantes, ou seja, 50% a mais. Poucas pessoas falam nisto e não acontece nada aos promotores imobiliários, não acontece nada às câmaras que fomentaram ou às entidades bancárias que patrocinaram isto. Agora pagamos nós. Mas temos casas para mais 5 milhões de habitantes.

Qual seria o número razoável, tendo em conta que também há segundas habitações?

Os nossos agregados familiares, que têm, em média, duas pessoas e meia, são 4 milhões. E temos, grosso modo, 6 milhões de casas. Mesmo com os cerca de 1,1 milhões de segundas habitações, um número que acho exagerado, parece-me de mais, ainda sobram 900 mil.

Quem controla essas 900 mil?

Sabemos que, neste momento, há 800 mil para vender.

E para arrendar?

As casas para arrendar concentram-se em Lisboa e no Porto, calcula-se que existam umas 45 mil em Lisboa e 20 mil no Porto.

É muito ou pouco?

Devo dizer que há muito mais de 65 mil pessoas interessadas em arrendar casa. A grande dificuldade que se põe são as garantias, ou a ausência delas. Um senhorio não vai arrendar uma casa a alguém que não oferece garantias. Aparece imensa gente a dizer que está desempregada ou a viver de biscates. Aparecem também muitos estrangeiros e até pessoas que nem português falam. Não podemos dizer para não arrendar, mas recomendamos cuidado. Está a ver o que é alugar uma casa a um chinês, um paquistanês ou a uma pessoa do Bangladesh, para não falar de brasileiros. Sabemos que arrendar uma casa a cidadãos desses países significa muitas vezes ter, numa casa construída para uma família de quatro pessoas, dez ou 20. Isso, claro, significa uma grande degradação da casa. E depois sabemos de experiência feita que não há maneira de resolver.

A nova lei veio facilitar as coisas em matéria de despejos?

Costumamos dizer que no mercado do arrendamento as providências se tomam a montante e não a jusante. A associação tem um seguro de protecção de rendas que garante o pagamento das rendas durante seis meses. Para rendas de 500 euros, por exemplo, o proprietário paga 200 euros anuais. Mas é para um situação extraordinária de, por exemplo, o arrendatário ficar desempregado ou doente. Ou seja, o assunto tem de se resolver em seis meses.

Hoje, com o Balcão Nacional de Arrendamento, consegue-se despejar um inquilino nesse prazo?

Em 2012 deram entrada nos tribunais de todas as comarcas cerca de 4 mil acções de despejo. Como ainda não havia Balcão Nacional de Arrendamento, a acção era posta nos tribunais comuns, com uma acção comum, para entrega de coisa certa. O BNA começou a funcionar em Janeiro e, números redondos, devem ter entrado neste primeiro semestre menos de 2 mil processos - em Maio eram 1200 - e podemos estimar que no ano todo vão entrar 3 mil processos no BNA. É uma ferramenta muito boa, mas exige uma série de trâmites de que toda a gente se esqueceu de falar.

Por exemplo?

O que se passa é que o senhorio, apesar de aceder ao balcão de arrendamento, tem de fazer uma série de démarches que têm estado a dificultar as coisas. Por isso há proprietários desiludidos. O inquilino tem de deixar de pagar a renda dois meses para o senhorio ir à plataforma informática e preencher todos os dados. Só que, para haver um despacho favorável para o despejo, o inquilino já tem de ter sido notificado por oficial de justiça, advogado ou solicitador e assinado o papel em como já não paga a renda há dois meses. E isto custa 51 euros para o tribunal e mais o dinheiro para pagar ao advogado ou solicitador, que não o faz por menos de 200 euros. Já vamos em 251 euros.

Sem o balcão, quanto tempo demorava em média despejar um inquilino?

A média era de dois anos. Mas eu acho que era mais. E isto é a média de tempo, mas e o capital que se perde entretanto e o que é necessário para arranjar a casa depois? As rendas mais antigas eram pagas normalmente, as que não são pagas são as mais elevadas, as mais recentes. A questão com as rendas antigas era não se poder aumentar e é por isso que há prédios inteiros na Baixa em que a renda é de 100 ou 200 euros e em casas de luxo. Há restaurantes e snack bars que abrem a porta e já têm a renda do mês feita.

Qual a situação do arrendamento comercial?

O problema põe-se também com os negócios mais recentes? Por exemplo, agora a moda são os hostels. Temos associados a quem os hostels não estão a pagar regularmente. No Verão pagam muito bem, mas chega o Inverno e... Pagam rendas na casa dos mil euros, mas pagam quando pagam.

A questão é que, sobretudo quando é para negócio, o proprietário acha que pode pedir balúrdios. Mas assim vai tudo para a renda, às vezes nem chega...

Recomendamos sempre que não se pratiquem rendas especulativas e que os valores pedidos possam representar uma renda justa em relação ao espaço e ao que está em jogo. Houve senhorios que atiraram muito para cima e ficaram com as lojas vagas. As rendas que havia de mil e de 2 mil euros desceram para metade e há casos em que o inquilino ameaça ir embora e o senhorio tenta renegociar. Há muitos casos destes.

No início da nossa conversa falou na troika. Um dos objectivos da troika era a criação de um mercado de arrendamento mais atractivo, com diferenças entre a compra e o arrendamento. As rendas baixaram?

Em dois anos as rendas baixaram cerca de 20% no segmento habitacional. E no comercial o que é dramático é que não há ninguém interessado em arrendar. Escritórios então é para esquecer. Por exemplo, na Rua Rodrigues Sampaio, que é ao lado da Avenida da Liberdade, está tudo vazio. Portugal transformou- -se numa montra: a Avenida da Liberdade é superluxo, hiperluxo, rendas de 6 mil euros, coisas dessa ordem. Vai à rua de trás, não encontra nada a não ser miséria. Os bastidores são paupérrimos. Na Baixa é a mesma coisa: tem a Rua Augusta, e parece que entrámos na Idade Média - com restaurantes, esplanadas de rua -, mas a única coisa portuguesa é o solo, os proprietários são estrangeiros, os criados são estrangeiros e os clientes são estrangeiros. Nós só temos de pagar a conta da câmara municipal para ir levantar o lixo. Mas nas outras ruas está tudo abandonado, se olhar para cima ainda mais. Não sei como é que se chegou aqui.

Os negócios foram cedendo à crise e os senhorios não se adaptaram?

Não sei, como há maus inquilinos, também haverá maus senhorios.

Sobre o abandono, Lisboa teve um programa de obras coercivas. Resultou?

Esse programa acabou e não sabemos quando é que a dívida da câmara será paga. As coisas têm de funcionar harmoniosamente, ou seja, o senhorio tem de fazer obras porque é do interesse dele fazê-las e porque vai rentabilizar o seu capital através do arrendamento.

Mas em algum ponto o senhorio falhou, para haver prédios a cair...

De dez em dez anos os prédios ficam obsoletos e é preciso reinvestir, embora a lei fale em oito anos. Se passar ao pé de edifícios intervencionados pelo programa de obras coercivas, vai ver que já estão todos a precisar de novas intervenções. É por isso que a Câmara Municipal de Lisboa é o principal proprietário de Lisboa e ninguém pergunta como é que os imóveis lhe foram parar às mãos. Para mim, as obras devem ser feitas pelos arrendatários, ao senhorio compete tudo o que está dentro das paredes, canalização de electricidade, gás, água, esgotos? Mas tem de ter a justa compensação. Por isso foi tão positiva a actualização das rendas, que entrou em vigor a 14 de Novembro.

De Novembro até agora, quantas rendas foram actualizadas?

É um processo que está a decorrer. Através da associação talvez tenham sido actualizadas umas 2 mil, mas a maior parte dos proprietários ainda não fez nada. Mas este processo não é injusto, simplesmente quebrou a apatia e o bem--estar em que vivia a maioria dos arrendatários, que, coitados, tiveram de ir levantar uma carta registada do senhorio. Os aumentos são feitos com base no valor patrimonial da avaliação que foi feita. As Finanças fizeram a primeira parte da reforma, agora vamos fazer a segunda parte. O arrendatário também tem de contribuir com qualquer coisinha. A maioria são pessoas já com uma certa idade, deitam-se tarde, vão tomar os pequenos-almoços à pastelaria?

Qual é a renda média desses contratos?

Mais de 30% das rendas eram inferiores a 60 euros, de acordo com o censo de 2011. O senhorio pode pedir pela casa mais 1/15 anuais. Claro que passar de uma renda de 50 para 200, cai o Carmo e a Trindade. Mas isso é uma proposta.

Os inquilinos meteram ao bolso, ao longo destes 40 anos, e se tivermos em conta uma renda média de 100 euros, 130 mil euros. E a lei garante aos arrendatários com 75 ou mais anos ou com 70% ou mais de invalidez que o contrato se mantém para toda a vida. Há uma protecção extraordinária das pessoas com baixos rendimentos, basta que apresentem uma certidão que as Finanças passam na hora. E o Estado considera pessoa com baixos rendimentos quem ganha até 2425 euros.

Mas uma boa parte das pessoas de que fala não ganha isso e se ganhar uns cêntimos mais significa que pode pagar uma renda máxima de 203 euros, por exemplo, mas já não pode comer, vestir-se ou tomar banho.

Estamos a falar de um universo de 255 mil pessoas com rendas anteriores a 1990. E aqui devo dizer-lhe que todos os dias sou surpreendido com rendimentos anuais superiores a 20 mil euros. Sempre pensei que, como temos pessoas com rendimentos muito baixos - que é uma chaga social e uma coisa que nos envergonha a todos -, o panorama era muito mais negro. Mas é preciso ver que mesmo assim os senhorios estão dispostos a negociar. Mas também é preciso ver o outro lado, os casos em que arrendatários como os das Avenidas Novas, que são dos que mais se fazem ouvir, pagam ninharias por casonas e depois subalugam quartos por valores acima do que pagam pela casa toda. Eu até conheço casos em que os familiares metem o idoso num lar e subalugam a casa toda pela porta do cavalo.

Hoje os bancos tornaram-se concorrentes dos proprietários e são eles próprios senhorios. Como é que os proprietários vêem esta questão?

O que se passou com os bancos nos anos de euforia, que duraram até 2008, foi que fomentaram estas avaliações exageradíssimas. O banco é sempre uma coisa sem rosto, mas tem um corpo de avaliadores, normalmente engenheiros já meio reformados, que recebiam um xis por avaliar e, quanto mais alto avaliassem, mais dinheiro recebiam. O banco também tinha a ganhar com avaliações mais altas, pois emprestava mais dinheiro, recebia mais juros. As pessoas ficavam todas contentes, aquilo era para pagar em 25, 30 ou 40 anos e, pedindo mais, chegavam a comprar a mobília e o carro. Isto é de loucos. Eu conheço uma série de pessoas que, com muito esforço, continuam a pagar a prestação, quando o tipo ao lado entregou a casa ao banco, que a colocou no mercado por metade do preço. Não é justo.

Bem, mas isso é a lógica dos saldos e dos negócios de oportunidade?

Nunca ninguém pensou que pudesse ser assim. Em relação aos alugueres, quem se queixa mais são os promotores, os intermediários, os proprietários são apenas espectadores. Porque os bancos têm uma carteira de imóveis brutal e não há saída para isto porque, como lhe disse no início, temos casas para 15 milhões.

Mas também temos um parque imobiliário bastante degradado. Não se deita nada abaixo?

Quer a minha opinião sincera? Eu acho que nem tudo deve ser reabilitado, até porque não temos capital para isso. Não há dinheiro. No Porto, por exemplo, estão com dificuldade em capitalizar a Porto Vivo [Sociedade de Reabilitação Urbana], que já faz o trabalho mais importante, o levantamento cadastral daquilo que existe. As principais cidades do país são cidades históricas, antiquíssimas, que felizmente não sofreram nenhum bombardeamento nas duas guerras mundiais. O Porto sofreu com as lutas liberais, mas nada que se compare com Roterdão, por exemplo, que foi arrasada três vezes. Têm a catedral, que é um monumento histórico, mas tudo o resto é moderno. Nós temos o reverso da medalha: as nossas cidades são um museu a céu aberto. A Baixa do Porto está toda classificada, agora classificaram a Alta de Coimbra... Só se vêem coisas velhas. Mas toca a reabilitar.

É dinheiro mal gasto?

O Recria [Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados] foi dinheiro deitado fora. E agora pura e simplesmente não há dinheiro. A reabilitação atingiu valores muito elevados e gastou-se a reabilitar casas pequeninas, em que se sobem as escadas e o prédio abana todo, sem casas de banho, com quartinhos minúsculos - quando, segundo o regulamento geral de edificações urbanas, um quarto tem de ter no mínimo 12 metros quadrados, não pode ser interior, tem de ter janelas com dimensões determinadas, etc. -, como se fez em Alfama, na Madragoa e noutros bairros. E depois o inquilino voltou para lá a pagar a mesma renda.

Qual a solução?

Pessoalmente, sou a favor do seguinte: vamos recuperar alguma coisa para mostrar às novas gerações como se vivia, mas é impossível dar condições de higiene e salubridade a esse tipo de casinhotos. Até pelo pé direito que as casas têm.

E então abandona-se e deixa-se a cair ou destrói-se?

O pior é isso, está tudo a cair. A breve trecho temos de pensar demolir uma série de coisas. Porque nem por sombra há capital para fazer outra coisa. Tudo para reabilitar não. Dou-lhe um exemplo válido para o Porto e para Lisboa, uma vez que os habitantes saíram daí porque foram escorraçados, manifestamente perderam qualidade de vida, deixaram de ter o mercado ali ao pé, estacionamento. Porque também há pessoas com dinheiro, que vivem relativamente bem?

Qual era o exemplo?

O Porto, com pouco mais de 250 mil habitantes, tem 23 bairros sociais. Portugal, na Europa, tem 11% da população a viver em bairros sociais. Somos o país da Europa com mais gente a viver em bairros sociais, uma coisa louca. A Câmara Municipal de Lisboa tem 23 mil unidades habitacionais em que moram 100 mil pessoas. Isto é 20% da população - Lisboa tem pouco mais de 500 mil habitantes. Hoje as grandes cidades são cenários, o resto é insegurança, a malta das bebedeiras, quem vai embora não volta. Veja-se Guimarães.

Construiu-se mal?

O problema é que se construiu muito mal e só se começou a construir bem há uns dez anos. E hoje as pessoas são muito mais exigentes, mais informadas, vão lá fora, vêem, lêem. Daí existirem muitas casas que não são vendáveis, a maior parte dos andares não vale nada. Nos subúrbios estamos cheios de sítios para onde ninguém quer ir morar, há sítios terríveis, criámos guetos. O que se fez foi abrir a janela de par em par e deitar dinheiro fora.

FIM