Atualização de Renda com Avaliação Errada

Artur Soares Alves

28-Mar-2013

Têm surgido isoladamente inquilinos que contestam a proposta de atualização da renda baseada em 1/15 do valor patrimonial tributário com o fundamento de que este foi mal calculado. Para melhor fundamento do raciocínio recordemos a fórmula de cálculo do VPT:

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

em que:

Vt = valor patrimonial tributário;

Vc = valor base dos prédios edificados (fixado pelo Governo);

A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;

Ca = coeficiente de afectação (fixado pelo município);

Cl = coeficiente de localização (fixado pelo município);

Cq = coeficiente de qualidade e conforto ;

Cv = coeficiente de vetustez (dependente da idade).

(artigo 38º do CIMI).

Donde se deduz que, em geral, os únicos números em que o proprietário pode reclamar são a área e a idade, quando estas estejam erradas. Em bastantes casos este erro foi cometido sem que tenha havido reclamação da parte do proprietário. Isso significa que muitos prédios estão sobreavaliados, o que se reflete na renda proposta quando se aplica o coeficiente 1/15 para calcular a renda anual. Pelo mesmo motivo alguns estarão subavaliados mas não é este o problema que nos ocupa neste momento.

Estes erros são frequentemente compensados no valor da renda — e espera-se que no IMI — pelos baixos rendimentos dos arrendatários. Mesmo emendando a avaliação a renda paga será mais baixa do que aquela fixada em 1/15 do VPT emendado. Contudo, como proceder com os casos restantes? Qual deve ser o princípio a dar forma ao procedimento em caso de erro na avaliação?

Erro na avaliação

Em caso de falta de acordo, os artigos 35º. 36º, e 54º da Lei 31/2012 fixam o valor mensal da renda em 1/180 do VPT[1].

Ora o VPT é aquele que o Código do IMI determina. Se no seu cálculo houver um erro há um desacordo com a Lei. Este erro deverá ser corrigido com eventual benefício do inquilino e benefício em menor quantidade para o proprietário, este no pagamento do IMI.

Afirmado o princípio não podemos ignorar os ferrolhos que a Lei interpõe no caminho desta correção. O artigo 6º da Lei 64-B/2011 só permite o prazo de 30 dias após a receção da avaliação para reclamar, sujeitando o reclamante a um pagamento de 2 unidades de conta, ou seja 204 euros no caso de a reclamação não ser atendida.

Em todo o caso os serviços de Finanças, pelo menos alguns, aceitavam reclamações verbais se acompanhadas de uma forte fundamentação, resultando em correção do VPT calculado.

Todavia, agora a situação está congelada e somente daqui por 3 anos se podem corrigir os VPT. Por isso deveria permitir-se ao inquilino requerer a alteração do VPT com base em documentação que este possua; e o simples contrato de arrendamento muitas vezes prova que o prédio é mais antigo do que aparece no cálculo do VPT. A área é outro fator que entra no cálculo do VPT e geralmente não é difícil de medir.

Neste contexto, parece ter cabimento a aplicação do seguinte artigo do Código do Procedimento Administrativo:

Artigo 148.º

Rectificação dos actos administrativos

1 — Os erros de cálculo e os erros materiais na expressão da vontade do órgão administrativo, quando manifestos, podem ser rectificados, a todo o tempo, pelos órgãos competentes para a revogação do acto.

2 — A rectificação pode ter lugar oficiosamente ou a pedido dos interessados, tem efeitos retroactivos e deve ser feita sob a forma e com a publicidade usadas para a prática do acto rectificado.

Os  deveres do proprietário

Não custa muito afirmar que o proprietário tem interesse em zelar pela sua propriedade, cabendo-lhe pagar as consequências da falta desse zelo. Porém, a inércia algumas vezes demonstrada tem uma razão de ser, a começar pela idade dos proprietários e pela complexidade do processo de avaliação.

Desde a Maria da Fonte[2], e seguramente antes desta, que as relações entre o povo miúdo e a Fazenda são de desconfiança. O contribuinte teme não ser tratado com justiça e equidade, teme que com a reclamação a sua situação piore. Depois, nem sempre possui os documentos necessários à reclamação ou não tem conhecimento de quais os documentos necessários. Estes e muitos outros fatores determinam uma atitude de passividade perante um novo imposto que, de um modo ou outro, haverá que pagar.

Contudo, uma vez que a situação afeta também o arrendatário e para evitar previsíveis recursos à Justiça, o mais fácil seria desde já possibilitar a correção ao cálculo do VPT nos termos descritos.

FIM