O IMI e o Projeto de Orçamento para 2015

João Anastácio

30-out-2014

Envolvido nas análises e discussões suscitadas pela apresentação do Orçamento de Estado para 2015, surge um alarme sobre os valores previstos para a receita do IMI, que só se explica pela tardia tomada de consciência, por alguns proprietários de que, no próximo ano, termina a chamada “cláusula de salvaguarda”.

Esta cláusula está relacionada com a atualização programada dos valores a cobrar em sede deste Imposto e que se destinava a moderar, alisando no tempo, o previsto aumento brutal de tais valores, na sequência da aplicação da nova fórmula de cálculo definida, há mais de dez anos, quando era Ministra das Finanças a Dr.ª Manuela Ferreira Leite.

Para melhor esclarecimento deste assunto voltemos um pouco ao passado, tentando fazer uma curta síntese da evolução recente deste Imposto:

O Imposto Municipal sobre Imóveis veio substituir a chamada Contribuição Autárquica, pela qual se aplicava uma taxa única sobre o valor do património, tal como este constava na Matriz Predial. Ora sucede que os valores patrimoniais tributários que se encontravam registados na referida Matriz, apresentavam discordâncias gritantes, resultantes do facto desses valores nunca terem sido atualizados, salvo quando sobre eles recaía uma transmissão de propriedade. Assim sendo, o valor matricial não só nada tinha a ver com o valor real do bem como, e sobretudo, para fogos equiparáveis, apresentava valores com diferenças abismais, caso um dos prédios já tivesse sido objeto de uma transação e portanto ter ficado com um valor atualizado.

Para corrigir a situação e implementar o Imposto Municipal sobre Imóveis em bases mais corretas, foi deliberado proceder, numa primeira fase, a uma avaliação, tanto quanto possível uniforme, de todos os prédios urbanos. Tratando-se de mais de 5 milhões de fogos e sendo que uma avaliação pelo método clássico seria trabalhosa, demorada, cara e muito dependente do critério dos inevitáveis diferentes avaliadores, foi definida, para concretizar essa avaliação, a aplicação de uma fórmula, clara e concisa, dependente de parâmetros específicos, fáceis de controlar, reduzindo a um mínimo a possibilidade do aparecimento das dúvidas inerentes a este tipo de processos.

A fórmula adotada para o cálculo do VPT (Valor Patrimonial Tributário), hoje de todos conhecidos, tem como fatores determinantes a área do fogo, um valor por metro quadrado, definido pelo Ministério das Finanças, e a antiguidade do prédio, tendo sido estabelecido um prazo de dez anos para que todos os artigos matriciais fossem reavaliados.

Ao longo de oito anos apenas foram atualizadas as matrizes dos prédios que, nesse período, foram sujeitos a transações e ainda um ou outro que, por iniciativa do proprietário ou do fisco, tiveram o valor matricial corrigido.

As imposições da Troika e o fim do prazo previsto na Lei para a finalização da avaliação, levaram a que, em dois anos, se tivesse que fazer praticamente todo o trabalho previsto para ser feito em dez!!!!!.

 Tudo se fez com o “desenrascanço” tradicional e, naturalmente, as habituais trapalhadas….Mas quando se começaram a calcular os novos valores do IMI a pagar concluiu-se que, em muitos casos, os aumentos eram desmesurados, embora fossem expectáveis, porque se limitavam a equiparar o IMI dos prédios antigos aos de construção recente, onde este imposto já estava atualizado.

Foi então deliberado que os aumentos de maior valor a cobrar, não incidissem sobre os proprietários de uma só vez mas sim ao longo de dois anos, mediante a criação de uma cláusula de salvaguarda que limitava o aumento máximo anual do IMI a pagar a uma verba bem definida. Claro que, findo esse prazo, chegaria o ano em que o Imposto seria acrescido do montante que faltasse para o valor final, resultante da aplicação da taxa ao Valor Patrimonial Tributário. Foi neste Orçamento de 2015 que surgiu á evidencia o fim (já previsto) dessa limitação do aumento anual e assim onde, para muitos dos casos em que os aumentos parciais registados nos últimos anos ainda não tinham chegado ao valor final, a cobrança da totalidade do montante do IMI.

Nestas circunstancias os grandes aumentos de IMI que se verificarão no próximo ano afetarão apenas aqueles imóveis que ao longo dos últimos anos ainda não conseguiram fazer desaparecer o diferencial entre o valor reduzido do Imposto que pagavam e o valor uniforme do Imposto, que incide sobre todos. 

Seria certamente possível prolongar no tempo a clausula de salvaguarda, mas há também a considerar que esta clausula constituía um fator de discriminação entre aqueles que já tinham o valor do IMI atualizado e os que, por esta razão, aliás compreensível se limitada no tempo, pagavam menos de Imposto do que o teoricamente devido.

O verdadeiro problema consiste assim em saber se o IMI, em valor absoluto, é aceitável ou excessivo e, para esse julgamento, temos que considerar dois aspetos:

As taxas do IMI e o Valor Patrimonial Tributário

1-  As taxas do IMI

No caso das taxas, estas são variáveis, entre 0,3 e 0,5 por cento do V.P.T. Quem define o valor da taxa a aplicar em cada ano é o Município da área em que o fogo se encontra; assim, compete aos munícipes, anualmente e em cada concelho, exigir a aplicação da taxa mínima possível, considerando a situação financeira do Concelho. Como exemplo, posso referir os concelhos vizinhos de Lisboa e Cascais em que as taxas de IMI foram, para o ano de 2013, respetivamente, de 0,30% e de 0,39%; ou seja, um fogo com o Valor Patrimonial Tributário de 100.000 euros, pagará de IMI em Lisboa, 300 euros e em Cascais 390 euros. A diferença é “só” de mais 30%... E se a taxa escolhida pelo Município fosse de 0,5%, então o valor a pagar, em relação á aplicação da taxa mínima, seria de mais 66%...

2-  Valor Patrimonial Tributário

 Quanto ao VPT, a fórmula tem mais de dez anos e está na altura de ser atualizada pois, na sua aplicação, detetaram-se incongruências que carecem de ser resolvidas com urgência. Refiro, a título de exemplo, o valor fixado para o metro quadrado da área do fogo.

Este valor, inicialmente definido em 613 euros passou, posteriormente, para o atual de 605 euros. Parece-nos ainda excessivo, porque, com demasiada frequência, o valor do V.P.T. determinado com base naquela verba por metro quadrado iguala, ou mesmo ultrapassa o valor de mercado do fogo, nomeadamente em prédios sitos nos pequenos aglomerados.

Assim, embora concordando genericamente com o método em vigor para a avaliação dos imóveis, entendemos urgente a revisão da fórmula de cálculo do valor do VPT, não apenas na sua formatação mas, sobretudo, nos valores das tabelas dos parâmetros utilizados, sendo certo que a experiencia já demonstrou serem excessivos os montantes a pagar de IMI a que a fórmula atual nos conduz.

FIM