Balanço sobre o Futuro

Artur Soares Alves

17-Abr-2014

A lei 31/2012 veio corrigir o aspeto mais hediondo no que respeita ao arrendamento em Portuga — o congelamento das rendas. Apesar disso, com rendas médias já corrigidas de 131 euros em Lisboa e 116 euros no Porto, conclui-se que as distorções do passado continuam a manifestar-se. Todavia, não é somente o valor da renda o que conta, pois os seres humanos são sensíveis à justiça inerente a cada situação. Pondo de parte as fugas à lei podemos dizer que se os inquilinos não pagam mais é porque não podem e isso, não sendo aceitável que se faça do proprietário um benemérito à força, é pelo menos compreensível. De ora em diante sobram ainda cinco anos para esta situação se ajustar mas, à primeira vista, o que faz sentido é que um inquilino que não possa atingir ao menos 1/15 do VPT procure uma situação mais barata, quer em tamanho, quem em localização. É isso o que faz toda a gente quando o dinheiro não chega — reduzir o nível do seu consumo — sem que isso mereça honras de tragédia.

Chegados a este ponto parece que os movimentos de proprietários, centrados como estiveram na correção do congelamento, esgotaram a sua missão. Porém, não é esse o caso. De facto, após ter-se trazido o País à beira da falência fomentando por todos os meios a compra de habitação própria, o Governo tem reconhecido a necessidade de uma mudança de política. É assim que no preâmbulo do Decreto-Lei n.º 53/2014 de 8 de abril se afirma:

«A revisão operada pela referida Lei n.º 32/2012, de 14 de agosto, inscreve-se num amplo e profundo conjunto de reformas centrado na aposta clara do Governo na redução do endividamento das famílias e do desemprego, na promoção da mobilidade das pessoas, na requalificação e revitalização das cidades e na dinamização das atividades económicas associadas ao setor da construção.

Neste contexto abrangente, a reabilitação urbana e o mercado de arrendamento constituem domínios estratégicos e essenciais, cuja estreita conexão se afigura indiscutível e que, por isso, foram objeto de um tratamento integrado, articulando-se a referida alteração ao regime jurídico da reabilitação urbana com a reforma do arrendamento urbano operada pelas Leis n.ºs 30/2012 e 31/2012, ambas de 14 de agosto.» [Itálico nosso]

É de facto uma mudança de política. Porém, o enunciado de intenções não resolve efetivamente os problemas e, para quem está no negócio do arrendamento, intenções e casas vazias não pagam dívidas. O futuro do arrendamento está inequivocamente ligado ao futuro da economia nacional.

A economia nacional

A possibilidade de arrendar casa torna móvel e ágil a mão-de-obra, e mesmo que as deslocações sejam da ordem dos 30 km a mobilidade residencial representa poupanças para o trabalhador. As empresas podem situar-se onde encontrem melhores recursos, o que significa poupar no custo das instalações e da mão-de-obra. Zonas mais baratas têm a possibilidade de atrair investimentos o que vai dar-lhes vida e aproveitar recursos imobilizados.

Por mais voltas que se deem, a médio prazo o País não pode viver de austeridade e dinheiro emprestado. Para ser viável o País tem que produzir bens transacionáveis, isto é, bens que se exportem ou que substituam bens importados. Sendo isto um propósito geral sente-se um calafrio sempre que algum Ministro da Economia anuncia o programa económico que nos vai salvar, como Portugal a Flórida da Europa. Contando com equipas de estatísticos que recolhem informação sobre o andamento da economia, nem por isso os ministros estão em situação de planear grandes negócios que envolvem o País e gastam recursos públicos na sua concretização. A simples razão deste facto é que a informação está dispersa pelos indivíduos e não se pode condensar em estatísticas, por completas que estas sejam. Estatísticas são números, não são factos.

Portanto, o que pode fazer um governo pela economia é evitar a tentação de regulamentar tudo e orientar o mercado[i]. Porque os regulamentos facilmente se tornam num emaranhado de burocracia onde os empreendedores se perdem e perdem o seu capital. Não há melhor caminho para o desenvolvimento do que a liberdade económica, a liberdade de cada um melhorar a sua vida, e tanto faz ser numa refinaria de petróleo como numa oficina de bicicletas.

Num contexto destes os proprietários urbanos — tanto os que têm uma casa disponível como os que têm cem casas para arrendar — cá estarão para oferecer habitação e locais não-habitacionais aos melhores preços. Os melhores preços são os que são compatíveis com a riqueza gerada no mercado, por isso é que a renda de um T0 em Paris pode chegar a 2000 euros, enquanto que um T2 a cinquenta quilómetros de Lisboa pode custar 250 euros (e para grande felicidade do senhorio se o inquilino for dos que pagam).

Para exportar e pagar as dívidas, os custos de produção têm que ajustar-se aos preços dos produtos no mercado internacional. Já sabemos que Portugal não pode ser competitivo pelos salários baixos, di-lo quem sabe e manda, e o certo é que aos senhorios convém que se paguem altos salários para poderem cobrar rendas altas. Embora o autor não tenha saber suficiente para formar uma ideia, a verdade é que se um trabalhador auferir 500 euros, ele custa à empresa com os descontos para a Segurança Social e outras alcavalas (em 14 meses) mais do que 8400 euros por ano. Se, por outro lado, produzir num ano um valor equivalente a 7000 euros, não há discurso nem lei que lidem com esta conta quebrada.

Para a mão-de-obra ser produtiva é preciso capital e, dentre deste, capital humano, isto é, saber fazer e ter uma boa atitude no trabalho. O menos que podemos dizer é que durante os anos em que germinou a falência, as escolas pouco ensinaram, pelo menos não ensinaram o suficiente para a mão-de-obra, seja ela manual ou intelectual, acrescente valor aos produtos que permita pagar salários altos.

O contexto do arrendamento

Mas uma condição indispensável para que todas estas vantagens se convertam em realidades, é que a proprie­dade privada não seja esgotada por um excesso de encar­gos e de impostos. Escreveu o Papa Leão XIII. Aqui

Para que o arrendamento possa cumprir a sua função de oferecer aos particulares e empresas habitação e infraestruturas a preços moderados, é preciso que não seja sobrecarregado com impostos. Por uma razão muito simples: os impostos têm que ser refletidos no valor final da renda, a menos que se pense que o proprietário trabalha (e investe) para ter prejuízos. No que respeita aos atuais proprietários, estes têm as propriedades amortizadas e tudo o que possam receber é lucro, por pouco que seja. Porém, com o nível de rendibilidade atual do arrendamento e o risco constante de rendas por pagar, ninguém vai investir para ter uma rendibilidade inferior aos depósitos a prazo.

Sem dúvida que a taxa autónoma de 28% é um avanço que equipara o rendimento líquido do arrendamento ao rendimento (por natureza líquido) dos depósitos a prazo. Todavia, tendo em conta que existem custos de gestão, ainda assim a rendibilidade é insuficiente. E, todavia, uma forma de liquidar os maus investimentos imobiliários dos últimos anos seria vendê-los para arrendamento a pequenos investidores.

Evidentemente que é indispensável que todas as despesas que entram na formação do rendimento sejam admissíveis para abater ao rendimento e não apenas as de conservação e manutenção, e interpretadas no sentido mais estrito.

Porém, há um problema maior. Por causa da austeridade baixaram os rendimentos das famílias o que associado a algumas deficiências de comportamento levam a que haja famílias que não oferecem garantias e não conseguem arrendar. Este problema tem a ver com os outros acima tratados, a saber, o estado económico do País. Mas é um problema que roda em torno de si-mesmo porque a dificuldade em obter habitação condigna também induz nas pessoas comportamentos disfuncionais. Uma forma de atenuar este problema seria o Estado, através dos serviços sociais, agir como fiador dessas famílias. Dar-lhes-ia oportunidades de organizar a sua vida de uma forma responsável, o que é melhor do que dar-lhe pura e simplesmente dinheiro.

FIM