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TRANSMISSÃO DO ARRENDAMENTO COMERCIAL Grande parte dos estabelecimentos comerciais é propriedade de sociedades por quotas, de responsabilidade limitada, umas pequenas e familiares e outras unipessoais, sendo diminuto o número de estabelecimentos pertencentes a sociedades anónimas, cujos donos tomam o nome de acionistas.
Casos há em que o estabelecimento está instalado num espaço pertencente ao próprio comerciante, seja em nome individual ou uma sociedade, mas quase sempre essas casas comerciais, que dispõem apenas desse estabelecimento, estão instaladas num imóvel arrendado ao respetivo proprietário.
TRESPASSE Ao transmitir o estabelecimento através de trespasse, fórmula principalmente usada pelos comerciantes em nome individual, é obrigatório que a transmissão seja celebrada por escrito e comunicada ao senhorio, a fim de este poder exercer o direito de preferência.
CESSÃO DE QUOTAS Sendo o arrendatário uma sociedade e para evitar ter de se sujeitar ao direito de preferência do senhorio, a transmissão pode ser feita através da cessão de quotas da sociedade que explora o estabelecimento.
CESSÃO DE EXPLORAÇÃO É um contrato comercial em que o titular do estabelecimento proporciona a outrem o usufruto do estabelecimento, devendo este estar composto dos meios materiais indispensáveis ao ramo de atividade.
Esta situação é também muito usada quando, o arrendatário cedeu a uma pessoa ou empresa, profissional do ramo, a exploração dum espaço com essa valência. É vulgar um clube ceder a exploração do bar e também é vulgar um cabeleireiro ceder uma sala a uma esteticista.
No contrato de cessão de exploração de café, bar, ou outros serviços especializados, é obrigatória a fixação do prazo, valor da prestação pecuniária, espaço e equipamento que é cedido,
Nos termos da alínea g) do art.º 1038.º do Código Civil, a cessão de exploração deve ser comunicada ao senhorio no prazo de 15 dias. No entanto este não pode exercer o direito de preferência como no caso da transmissão por trespasse. Apenas fica a saber. É, no entanto, aconselhável uma consulta prévia ao senhorio.
Agora se o espaço deixou de ser do clube e passou apenas a ser bar e café explorado por pessoas alheias ao clube, aí há motivo para despejo.
SUBARRENDAMENTO A autorização para subarrendar deve ser dada por escrito, mas o subarrendamento não autorizado considera-se válido perante o senhorio se este reconhecer o subarrendatário como tal. O subarrendamento caduca com a extinção do contrato de arrendamento.
Há que ter em atenção que o locatário não pode cobrar ao sublocatário renda ou aluguer superior ou proporcionalmente superior ao que é devido pelo contrato, aumentado de 20 %.
CONTRATOS ANTERIORES A 1995 Muitas das questões surgidas acerca de trespasse, cessão de quotas, cessão de exploração e subarrendamento dizem respeito a contratos não habitacionais anteriores a 1995, em que o prazo era para sempre e a grande mais valia do comerciante era o facto de a renda ser muito baixa.
Com as alterações legislativas introduzidas em 2012, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, passando os pequenos comerciantes a dispor de um prazo de 10 mais 5 anos, sendo a renda automaticamente fixada em 1/15 do valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel.
VANTAGENS DE ARRENDAR Hoje em dia todos os contratos de arrendamento têm obrigatóriamente um prazo de vigência que, no caso dos arrendamentos comerciais, não se estipulando outro, é de cinco anos, não podendo o senhorio opor-se à sua renovação por outros cinco anos. Ou seja um total de dez anos.
Do ponto de vista do senhorio, arrendando a um comerciante em nome individual, tal significa que em caso de transmissão terá sempre a oportunidade de exercer o direito de preferência.
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