LEI 56/2023, DE 6/10

 “LEI PARA GARANTIR MAIS HABITAÇÃO”

Com a publicação da lei em análise poderemos enquadrar diversos aspetos com relevância e que devem ser observados sobre a questão da habitação, AL e arrendamento.

Analisaremos de forma simplificada os diversos tópicos relevantes:

A) ALOJAMENTO LOCAL

a. Passa a ser proibido por oposição de 2/3 dos condóminos em assembleia geral.

b. Os novos pedidos ficam suspensos em todo o País desde que sejam apartamentos.

c. Os atuais registos são reapreciáveis em 2030 e são renováveis por 5 anos.

B) DEVER DE UTILIZAÇÃO

a. As Câmaras Municipais passam a ter o poder de fiscalizar os apartamentos para verem as questões de ilegalidade urbanística ou ilegalidade em arrendamento ou subarrendamento.

b. De igual modo passam a poder fiscalizar as que se entendam devolutas.

c. Podem ordenar obras ou ordenar o uso da fração.

d. No caso do uso os proprietários podem apresentar uma proposta de arrendamento

i. Neste caso as propostas não podem exceder em 30 % os limites gerais de preço de renda por tipologia em função do concelho onde se localiza o imóvel, previstos na alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio

e. Caso em que o proprietário recuse a proposta ou não se pronuncie em 90 dias, e mantendo-se o imóvel devoluto, pode haver lugar ao arrendamento forçado (tenho muitas dúvidas que venha a acontecer nalguma circunstância).

f. Também o IHRU, IP, a pedido dos municípios, pode forçar uma proposta e o arrendamento forçado.

g. De igual modo o IHRU, IP fica com a faculdade de, por denúncia ou por documentos que lhe sejam remetidos (isto é um conceito indeterminado mas parece que tudo é permitido) verificar se existem fogos com defeitos, desde que arrendados, e assim podendo obrigar, após comunicação à Câmara Municipal, a execução de obras coercivas (para níveis maus ou péssimos de conservação).

C) TAXAS FISCAIS

Os rendimentos prediais decorrentes de arrendamento habitacional, incluindo os referidos são tributados à taxa autónoma de 25 %;

Aos rendimentos prediais de contratos de arrendamento para habitação permanente com duração igual ou superior a cinco anos e inferior a dez anos é aplicada uma redução de 10 pontos percentuais na respetiva taxa autónoma, sendo, por cada renovação com igual duração, aplicada uma redução de 2 pontos percentuais, estando as reduções relativas à renovação do contrato sujeitas ao limite de 10 pontos percentuais.

Aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente com duração igual ou superior a dez anos e inferior a vinte anos é aplicada uma redução de 15 pontos percentuais na respetiva taxa autónoma.

Aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente com duração igual ou superior a vinte anos e aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de direito real de habitação duradoura, na parte respeitante ao pagamento da prestação pecuniária mensal, é aplicada uma redução de 20 pontos percentuais da respetiva taxa autónoma.

Em bom rigor não vai haver grandes alterações porque os proprietários não pretendem vínculos da duração dos propostos.

Se os contratos de longa duração terminarem antes por iniciativa dos senhorios há perda dos benefícios fiscais.

De qualquer forma o benefício fiscal não se aplica (portanto, em bom rigor, nunca se aplicará) a rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento habitacional celebrados a partir de 1 de janeiro de 2024, cuja renda mensal exceda em 50 % os limites gerais de preço de renda por tipologia em função do concelho onde se localiza o imóvel.

Na prática, por um benefício muito baixo, o senhorio tinha que baixar a renda para metade do valor de mercado e admitir um contrato a muito longo prazo o que, convenhamos, não tem sequer lógica em termos de investimento imobiliário.

D) DO AL PARA O ARRENDAMENTO

Ficam isentos de tributação em IRS e IRC os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

a) Os rendimentos resultem da transferência para arrendamento, para habitação permanente, de imóveis afetos à exploração de estabelecimentos de alojamento local;

b) O estabelecimento de alojamento local tenha sido registado e estivesse afeto a esse fim até 31 de dezembro de 2022;

c) A celebração do contrato de arrendamento e respetiva inscrição no Portal das Finanças ocorra até 31 de dezembro de 2024.

A isenção, nestas circunstâncias, vigorará até 31.12.2029.

E) QUESTÕES FISCAIS DOS PRÉDIOS DEVOLUTOS.

Os prédios urbanos ou frações autónomas que se encontrem devolutos há mais de um ano, os prédios em ruínas e os terrenos para construção inseridos no solo urbano e cuja qualificação em plano municipal de ordenamento do território atribua aptidão para o uso habitacional, sempre que se localizem em zonas de pressão urbanística, terão uma taxa de IMI elevada a 10 x e agravada em cada ano mais 20%, com o limite de 20 x a taxa normal.

Este é cuidado a ter em causa porque os valores são de uma brutal penalização.

A fiscalização fica a cargo dos privados (!), sendo que as entidades distribuidoras de água, energia e telecomunicações fixas devem, até ao dia 15 de abril, 15 de julho, 15 de outubro e 15 de janeiro, comunicar à Autoridade Tributária e Aduaneira os contratos celebrados com clientes finais e as suas alterações, que se tenham verificado no trimestre anterior, relativamente ao consumo nos respetivos códigos de ponto de entrega, código universal da instalação ou equivalente.

O Estado, através dos privados, vai obter as informações para agir na sua função pública.

F) PROTEÇÃO DOS INQUILINOS

Com este título o Governo veio limitar o aumento de rendas. Deixou de ser o proprietário a fixar livremente as rendas com o arrendatário para estar limitado.

Este será, seguramente, o maior entrave à entrada de novos senhorios no instável mercado de arrendamento que vê as suas regras mudarem sistematicamente.

Com este diploma os contratos habitacionais que incidam sobre imóveis relativamente aos quais tenham vigorado contratos de arrendamento celebrados nos cinco anos anteriores à entrada em vigor da presente lei não pode exceder o valor da última renda praticada sobre o mesmo imóvel em contrato anterior, aplicado o coeficiente de 1,02.

Aplica-se a regra a todos os imóveis que excedam os limites dos anexos da Portaria n.º 176/2019, de 6 de Junho, ou seja praticamente todos os novos contratos.

Atenção que mesmo que o imóvel seja parcialmente danificado pelo inquilino anterior não se pode aumentar, ainda assim, a renda de forma a compensar as obras.

Para o novo coeficiente foi afastada a lei travão de 2023 e o coeficiente a considerar para este ano (caso se atualizem 3 anos mercê de inoperacionalidade nos anos anteriores) será de 1,0543 (e não 2%).

Para isso é preciso que os imóveis que sejam objeto de obras de remodelação ou restauro profundos, devidamente atestadas pela Câmara Municipal, caso em que à renda inicial dos novos contratos de arrendamento pode acrescer o valor relativo às correspondentes despesas suportadas pelo senhorio, até ao limite anual de 15 %.

G) CONTRATOS ANTIGOS

De uma vez por todas ficaram vitalícios e já não transitam para o NRAU os contratos anteriores a 1990.

Toda a legislação que foi feita desde 2012 mostra-se revogada, tácita ou expressamente, e a perpetuidade manteve-se.

Portanto para quem tiver 65 ou mais anos de idade ou deficiência igual ou superior a 60%, não há possibilidade de oposição à renovação do contrato de arrendamento.

Faz-se notar que os contratos anteriores ao NRAU têm arrendatários, na sua generalidade, com idade igual ou superior a 65 anos.

Será muito difícil que este tipo de contratos não deixe de ser perpétuo.

H) BALCÃO DO ARRENDATÁRIO E DO SENHORIO

Só muda o nome. Fica como o antigo Balcão do Arrendamento. A experiência diz-nos que é uma inutilidade e que os tribunais, embora lentos, ainda decidem muito mais depressa e com mais segurança.

Seja como for a nova regra do art. 14.º, n.º 5 do NRAU (pedido de despejo imediato) já existia. A única coisa que muda é que o juiz agora tem que se pronunciar sobre a autorização de entrada no domicílio, o que constitui mais um direito do arrendatário e não uma agilização do processo.

As formalidades foram todas mantidas na prática, havendo apenas regras processuais a observar que já estavam previstas no código civil (pagamento das rendas + 20% no prazo da defesa).

Acresce que agora o arrendatário pode identificar pessoas que com ele vivam (ainda que não seja do conhecimento do senhorio), cabendo depois ao senhorio requerer a intervenção principal provocada no processo de todas essas pessoas, sejam ou não arrendatários.

E assim se criou mais um difícil processo que vai criar mais morosidade e deixar a relação locatícia dependente de terceiros que não são partes no contrato.

Aparentemente não vai haver celeridade mas sim a criação de mais embaraços legais e, provavelmente, o entupimento do BAS.

Existe agora a possibilidade de o Estado assumir a garantia do pagamento de rendas habitacionais que se vençam após o termo do prazo de oposição.

Ou seja apenas para as rendas futuras e não anteriores e, por outro lado, com o valor máximo mensal 1,5 vezes, com o limite de 9 vezes, a remuneração mínima mensal garantida.

Será o ponto positivo desta lei mas apenas abarca valores futuros e depende dos condicionalismos previstos no art. 15.º-LA do NRAU.

Lisboa, 2 de novembro de 2023

O DIRETOR JURÍDICO DA ANP

Fernando Marques da Silva