Imposto sobre Casas que valem Um Milhão

Artur Soares Alves

14-Mar-2013

No seu esforço para resolver os problemas financeiros do País o Parlamento criou um imposto de selo anual à taxa de 1%, sobre os prédios habitacionais avaliados em 1 milhão de euros, ou mais.

Faz isto parte da lei 55-A/2012, de 29-Out:

Artigo 4.º

Aditamento à Tabela Geral do Imposto do Selo

É aditada à Tabela Geral do Imposto do Selo, anexa ao Código do Imposto do Selo, aprovado pela Lei n.º 150/99, de 11 de setembro, a verba n.º 28, com a seguinte redação:

«28 — Propriedade, usufruto ou direito de superfície de prédios urbanos cujo valor patrimonial tributário constante da matriz, nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), seja igual ou superior a € 1 000 000 — sobre o valor patrimonial tributário utilizado para efeito de IMI:

28.1 — Por prédio com afetação habitacional — 1 %;

…»

Portanto, o proprietário de uma habitação avaliada em 1 milhão pagará 2.000 euros por ano, em imposto de selo, uma conta calada (dois mil contos na moeda antiga).

Prédios de 1 milhão

Esta lei suscita muitas questões. Comecemos por aquilatar o que é um prédio de 1 milhão. Indo ao simulador das Finanças vemos que uma moradia na Lapa com 400 m2 de área habitada, uma cave com 200 m2, 1000 m2 de terreno, piscina, court de ténis, 10 anos de idade, e com os máximos em tudo o resto, tem VPT igual a 1 milhão e 25 mil euros.

Sendo a inveja um argumento político muito eficaz não falta que fique contente com este imposto que aparece como uma concretização da velha aspiração a que os ricos paguem a crise. Por isso é tempo de chamar a atenção para a avenida que se abre. Hoje são as moradias de 1 milhão, amanhã serão os fogos de 100 mil euros.

A segunda questão importante é a definição de prédio habitacional. No Código do IMI define-se prédio (artigo 2º) e inclui-se neste as frações autónomas da propriedade horizontal, prédio urbano habitacional (artigo 6º), sem que fiquemos totalmente esclarecidos. Este esclarecimento virá do procedimento prático das Finanças.

O que verificamos na prática é que os prédios em propriedade total foram divididos nas respetivas unidades autónomas, apartamentos ou lojas e escritórios, que foram individualmente avaliadas e pagam IMI separadamente. Daqui se deduz que um prédio urbano é uma fração de edifício em propriedade horizontal ou uma unidade autónoma de um edifício em propriedade total.

O senso comum não tem valor

Perante esta realidade foi com surpresa que alguns proprietários de edifícios em propriedade total receberam notificações para pagar o imposto de selo.

No caso específico que motivou estas considerações trata-se de um prédio com dez apartamentos, designados por R/C Dto., R/C Esq.,…, até 4º Esq e que rende atualmente 11.952 euros por ano (as rendas ainda não foram atualizadas). O respetivo proprietário foi notificado para pagar o imposto de selo em dez notificações separadas.

Quando o proprietário apresenta a declaração do IRS conta os apartamentos um a um e não o prédio em conjunto e numa só linha. Como alguns apartamentos estão devolutos, naturalmente, não lhe é permitido abater o respetivo IMI ao rendimento total. Isto é, o prédio é tratado unidade a unidade para pagar IMI e  considerado no seu conjunto para pagar o imposto de selo.

Por isso, inconformado o proprietário reclamou, sendo a sua reclamação indeferida com o fundamento que se transcreve.

3.2 DE DIREITO

Dispõe o nº 6 do artigo 1º do Código do Imposto de Selo (CIS), que o conceito de prédio para efeitos de imposto de selo é o definido no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI). No mesmo sentido, o nº 2 do artigo 67º do CIS, na redação dada pela Lei nº 55-A/2012 de 29/10 estatui que:

"Às matérias não reguladas no presente Código respeitantes à verba nº 28 da Tabela Geral aplica-se subsidiariamente o disposto no CIMI.”

Assim na análise da situação objeto da presente reclamação teremos que recorrer a normas e conceitos do CIMI.

Por análise ao sistema informático verifica-se que o artigo X da freguesia de São Mamede, objeto controvertido da presente reclamação, está classificado como um prédio em propriedade total. Apesar de os andares ou divisões serem susceptíveis de utilização independente o imóvel não se encontra sujeito ao regime de propriedade horizontal.

O regime da propriedade horizontal encontra-se previsto no código civil nos artigos 1414º e ss.

Preceitua o artigo 1415º do código civil que "só podem ser objeto de propriedade horizontal as frações autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.”

O regime de propriedade horizontal poderá ser constituído (…).

A circunstância de se encontrar, ou não, sujeito ao regime de propriedade horizontal implica um tratamento fiscal diferente para cada uma das situações:

Se não estiver constituído no regime de propriedade horizontal, o imóvel é considerado no seu conjunto, isto é, é interpretado como um todo.

Ao invés, no imóvel constituído em propriedade horizontal, cada fração autónoma é considerada de “per si" como um prédio.

Esta diferença.de regimes é determinante na quantificação do valor patrimonial tributário do imóvel: enquanto no imóvel em propriedade total o seu valor patrimonial tributário é a soma dos valores patrimoniais das suas partes ou andares, no imóvel constituído no regime de propriedade horizontal, o valor de cada fração autónoma é considerado individualmente.

Deste modo no que concerne ao imóvel objeto da presente reclamação o valor patrimonial tributário de cada uma das partes não poderá ser considerado individualmente porque não se encontra constituído no regime de propriedade horizontal.

Conclusão

Vê-se portanto que o imóvel está dividido em unidades quando se trata de cobrar o IMI mas deve ser considerado no seu conjunto quando se trata do novel imposto de selo. Pelos vistos este imposto ainda não desceu para os 100 mil euros mas já se aplica a este prédio cujos apartamentos (valendo cada um cerca de 130.000 euros) somam um valor superior a 1 milhão.

Sendo assim não se trata de um imposto destinado aos ricos, trata-se de um imposto que somado ao IMI dá 12.382 euros, ou seja absorve mais do que a totalidade do rendimento do prédio em 2013. E isto porque a taxa (transitória) aplicada foi apenas 0,5%.

No meio disto tudo, informação não confirmada diz que se no R/C do mesmo prédio existissem duas lojas já o prédio não seria exclusivamente habitacional e portanto não se aplicaria o imposto de selo.

Aparentemente um grande equívoco preside a esta realidade.

FIM