O   A R R E N D A M E N T O  

U R B A N O

 

João Anastácio

 

 

A Constituição Portuguesa consagra, para todos os cidadãos, o direito à saúde, ao ensino e à habitação.

 

No que se refere ao ensino (primário, secundário e superior) o Estado criou, ao longo do tempo, uma rede pública de escolas, onde trabalham professores, etc., todos funcionários públicos, que garantem a observância do respetivo direito.

 

Existem, em todos os níveis do ensino, escolas privadas, independentes financeiramente, que funcionam em paralelo ou de forma supletiva com a rede estadual, mas é indiscutível ser o Estado quem suporta os custos de garantir o direito ao ensino.

 

No caso da saúde, verifica-se um fenómeno semelhante: o Estado suporta uma rede pública de apoio à saúde, funcionando em paralelo com estabelecimentos privados (consultórios, clínicas, centros de enfermagem, hospitais etc.).

 

Todavia é bem claro que o Estado é quem assume garantir o direito á saúde.

 

 

O MARQUÊS DE POMBAL  RESOLVEU O PROBLEMA DA HABITAÇÃO

 

Na habitação, porém, tudo é diferente.

 

O Estado mantém a responsabilidade de garantir também este direito mas,  não obstante todos os esforços desenvolvidos e gastos feitos, ao longo do tempo, em construção de bairros (ditos operários, sociais, reservados a funcionários públicos, etc.), criação de incentivos  à construção de prédios de renda condicionada e outras iniciativas dos diferentes governos (até subsidiando a compra de habitação própria), nunca conseguiu assegurar, por si, o direito à habitação; apoiou-se assim, sempre, na iniciativa privada, através da figura do arrendamento urbano.

 

A resolução do problema da habitação através do arrendamento privado foi encontrada pelo Marquês de Pombal aquando da reconstrução da baixa de Lisboa após o Terramoto*.

 

Estando o Tesouro nacional exaurido, o Marquês criou a figura do “prédio de rendimento”: os grandes negociantes foram convidados a construir nos terrenos da baixa de Lisboa, disponibilizados pelo tremor de terra, prédios para serem arrendados, segundo um modelo arquitetónico uniforme.

 

O próprio Marquês de Pombal deu o exemplo e financiou, do seu bolso, alguma dessa construção.

 

Assim foi conseguida a conjugação positiva de vários interesses: o capitalista ficou com uma área onde podia aplicar os seus capitais com alguma garantia de rendimento, o futuro inquilino encontrava onde habitar mediante o pagamento de uma renda e o Estado obtinha receitas dos impostos cobrados sobre essas rendas e resolvia o “direito” á habitação de então e ainda reconstruia Lisboa, com um mínimo de dispêndio para o Tesouro.

 

Desde então sempre o arrendamento privado constituiu uma solução para o problema da habitação em Portugal, mas nunca poderão ser os privados a arcar com o ónus de garantir o direito á habitação.

 

Tal como na saúde e no ensino, é o Estado que tem que responder por essa responsabilidade.

 

 

O CONGELAMENTO DAS RENDAS DE CASA

 

A perturbação criada pela 1ª Guerra Mundial levou à tomada de várias medidas de emergência na área económica, entre as quais o congelamento das rendas.  Uma medida supostamente temporária que, depois de muitas peripécias, só terminou, de facto, no século XXI, quando os prédios das cidades nacionais, principalmente Lisboa e Porto, já estavam reduzidos, senão a escombros, pelo menos com aspeto de estarem a caminho da ruína. Tudo porque a política nacional de habitação escolheu sempre e de forma muito geral, não a colaboração com os senhorios, mas o confronto com os mesmos.

 

A partir da primeira década deste século foi-se percebendo que o apoio, dado pelo Estado, à aquisição de casa própria era um erro e a ideia de que, porventura, um certo alargamento do espartilho legal que constrangia os senhorios talvez fosse eficaz, foi fazendo caminho e, finalmente, legislou-se em conformidade (Lei Cristas), prometendo, ainda que a prazo, que a função de “assistência social” desempenhada pelos senhorios, passaria a ser assumida pelo Estado, através de um subsídio para permitir a continuação das rendas congeladas há muitas dezenas de anos, mas sem ónus para o senhorio.

 

Os proprietários responderam positivamente, criou-se uma dinâmica, e as obras de conservação e restauro dos prédios iniciaram-se e as cidades nacionais apresentam hoje um aspeto renovado.

 

Há que reconhecer que o turismo, nas suas várias vertentes, ajudou esta tarefa de renovação e melhoramento das habitações e a introdução de novas casas no mercado de arrendamento, mas o aproveitamento da onda da procura que surgiu, só foi possível dada a modificação entretanto verificada na legislação do arrendamento.

 

Infelizmente, esta tímida evolução não foi reconhecida como positiva por todos e, novamente, surgiram medidas desencorajadores do desenvolvimento do arrendamento, com supressão das promessas já legisladas pelo Estado.

 

A verdade é que se o Estado não está em condições de garantir o direito constitucional á Habitação, precisa de chamar os privados a darem a sua contribuição, mas esta só é possível se estes puderem ver os  problemas a ser tratados objetivamente e com bom senso e não com o aparecimento, fora de qualquer planeamento,  de medidas populistas nascidas do ódio ao “capitalista senhorio” e que, naturalmente, se tornam contraproducentes.

 

Exemplifico com três medidas, uma de apoio ao arrendamento e duas que o prejudicam e as respetivas consequências.

 

Tendo a finalidade de alargar o prazo dos arrendamentos, o Governo legislou no sentido de uma redução da carga fiscal para arrendamentos feitos a prazos superiores aos, agora, habituais. Trata-se de uma medida eficaz e que vai atingir os efeitos pretendidos.

 

 

MEDIDAS POPULISTAS

 

Pelo contrário, quando o AIMI abrange os prédios arrendados para habitação,  para no ano seguinte devolver, em sede de IRS, o imposto entretanto cobrado em AIMI, referente a esses prédios, não dá para entender; parece apenas mais uma forma persecutória dos investidores em alojamento habitacional.

 

Acresce a injustiça criada pela aplicação do AIMI à casa de habitação do investidor que, caso não tivesse investido em prédios de arrendamento habitacional, nunca seria abrangida, por ser de valor relativamente reduzido.

 

No quadro do AIMI, se a casa do senhorio estiver avaliada em 200.000 euros, entre IMI e AIMI ele vai pagar 2.000 euros por ano ao Estado (0,3% de IMI mais 0,7% de AIMI) apenas porque possui também casas arrendadas.

 

Confuso? Sim, mas da confusão foge o investidor e os andares para arrendamento desaparecem.

 

Outro caso: foi legislado aumentar de dois para três meses o prazo para se poder iniciar uma Ação de Despejo por falta de pagamento de renda.

 

A realidade ensina que se um inquilino não paga dois meses de renda já não volta a regularizar a situação, mas, se o quiser fazer, pode sempre proceder aos pagamentos em falta durante o decorrer da ação que vai demorar seis ou mais meses.

 

Esta medida tem apenas como consequência atrasar a utilização da casa por outro inquilino com possibilidade de pagar a renda e que dela precisa urgentemente.

 

Para fingir proteção ao devedor atrasa-se o futuro, sem no fundo beneficiar ninguém.

 

Muitas medidas populistas como a anterior são permanentemente ventiladas, verdadeiras ou não (proibição de despejos no inverno, proibição de cessação de contratos quando o inquilino tem idade superior a 65 anos, etc.) que não contribuem para que apareçam no mercado mais casas, até através da sua aquisição com a finalidade especifica do arrendamento, forma possível de aplicação de poupanças individuais.

 

Concluindo: o problema da habitação, nunca pode ser resolvido em conflito com os proprietários que investem, ou gostariam de investir, no arrendamento, mas só e apenas quando, entre estes e o Estado, único responsável por garantir o Direito á Habitação, se conseguir estabelecer um ambiente de bom senso que permita a análise fria da realidade e a tomada de decisões livres do entusiasmo e paixão das ideologias.

   

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*Fonte: “Casas com Escritos” de Margarida Acciaiuoli

ISBN 978-972-53-0568-3

 

 

FIM

   

 

 

 

 

 

  
 
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