João Nunes

Presidente da Associação Nacional de Topógrafos e Especialistas de Cadastro Predial (ANT-ECP)

Sérgio Neto Cação

Coordenador do Conselho Científico da Associação Nacional de Topógrafos e Especialistas de Cadastro Predial (ANT-ECP)

1 – APRESENTAÇÃO DO BUPi

O BUPi (Balcão Único do Prédio) é uma plataforma online e um balcão de atendimento presencial, dirigido aos proprietários de prédios rústicos e mistos, que permite mapear, entender, proteger e valorizar o território português, de forma simples e gratuita.

Assim, o BUPi pretende promover a simplificação da relação do cidadão com a Administração na área predial e apresenta-se com o balcão único, físico e virtual, agregador da informação tributária, registal e, também, ao nível da georreferenciação relacionada com os prédios rústicos e mistos que opera numa plataforma eletrónica que contém informação relevante quanto à geolocalização dos prédios e seus titulares. Por georreferenciação entenda-se que é a identificação de uma propriedade através de coordenadas geográficas, com o objetivo de definir num mapa a sua localização e os seus limites.

O Sistema de Informação Cadastral Simplificado (SICS) começou em Novembro de 2017 como um projeto piloto em 10 Municípios durante o período de um ano eapós o seu sucesso está agora a ser expandido pelo país, que atualmente conta com a adesão ao projeto de 117 municípios dos 141 elegíveis.

Em Agosto 2019 surge a Lei n.º78/2017 que veio criar o Sistema de Informação Cadastral Simplificado e alargar a possibilidade de todos os proprietários poderem efetuar o registo dos seus terrenos, rústicos e mistos, de forma gratuita, seja qual for a sua localização geográfica. Poderão, assim, usufruir da isenção de taxas associadas ao registo, após a identificação dos limites das suas propriedades na plataforma BUPi.

O registo predial é obrigatório para a generalidade dos atos que implicam transmissão da propriedade ou outra estruturação fundiária, nomeadamente compra/venda de um terreno, doações, estabelece direitos e encargos sobre a propriedade (usufruto, arrendamento, hipoteca, entre outros), anexar ou desanexar propriedades, permutar terrenos e estabelecer outras formas de estruturação fundiária.

Saliente-se que a isenção de custos associados ao registo, está assegurada apenas até 4 anos após a celebração do acordo de adesão entre o município e o BUPi. As propriedades que não forem identificadas no BUPi nem registadas na Conservatória, ficam sujeitas ao procedimento de reconhecimento de prédio sem dono conhecido, sendo provisoriamente registadas em nome do Estado.

É importante salientar que a inscrição dos terrenos nas finanças (Matriz Rústica ou Urbana) não confere qualquer garantia quanto aos seus direitos de propriedade. O registo na Conservatória do Registo Predial é a única forma de assegurar a titularidade sobre o seu património.

2 - AS FASES DO PROCESSO DE GEORREFERENCIAÇÃO DOS PRÉDIOS RÚSTICOS E MISTOS

2.1 - Reunião de documentos:

a) - Documentos de Identificação do titular do prédio ou promotor: Cartão de cidadão/BI; NIF do titular (Promotor);

b) – Documentos que titulam a posse de cada um dos prédios ou artigos rústicos ou mistos: caderneta predial (Matriz Rústica); Certidão da Conservatória do Registo Predial (caso o artigo esteja registado). No caso de o artigo/prédio não estar registado, outros documentos que atestem a titularidade do mesmo, como por exemplo: uma escritura de compra e venda, uma escritura de doação; habilitação de herdeiros ou decisão judicial.

2.2 - Acesso à plataforma BUPi

a) Acesso via internet - Depois de se registar no sítio bupi.gov.pt, pode em sua casa proceder à identificação dos seus prédios, na cartografia disponibilizada pelo BUPi. Depois de identificado o prédio, utilizando as ferramentas de desenho, vai desenhar o polígono relativo às estremas do artigo/prédio que identificou, elaborando desta forma a Representação Gráfica Georreferenciada (RGG), que lhe vai dar a área do mesmo.

b) Acesso presencial– Para um acesso presencial, deve dirigir-se a um balcão BUPi da sua área de residência. Aqui, acompanhado e auxiliado pelo técnico de serviço, vai identificar os seus prédios na cartografia do BUPi, que lhe é apresentada no ecrã do computador do balcão em causa. Feita a identificação, vai-se proceder ao desenho da Representação Gráfica Georreferenciada (RGG), ou seja, o polígono que representa os limites do seu artigo/prédio.

Como é que é feito este polígono? Com as indicações do promotor (que em “linguagem BUPi”é o mesmo que proprietário ou seu representante legal) vai ser desenhada uma linha em cima dos indícios de estrema que forem possíveis de identificar, na cartografia que lhe é apresentada no ecrã. Este processo é desenvolvido pelo técnico do BUPi, em diálogo permanente com o promotor, para o auxiliar a interpretar a cartografia e a localizar os eventuais indícios de estrema. Nota importante, toda a responsabilidade na identificação de estremas e desenho da RGG, é única e exclusivamente do promotor.  Por fim, a representação gráfica georreferenciada (RGG) realizada será associada ao prédio e anexado ao registo predial. O promotor terá que assinar uma declaração que o responsabiliza por cada uma das RGG que foram elaboradas com base nas suas indicações.

3 - CONSIDERAÇÕES FINAIS SOBRE O PROCESSO DE GEORREFERENCIAÇÃO DE PRÉDIOS RÚSTICOS E MISTOS NO BUPi

É importante informar que a maior percentagem dos RGGs submetidos na plataforma BUPi, têm sido executados pelo método da “fotointerpretação” de imagens no Google Earth. Este processo carece de rigor e precisão, esta falta de rigor está a  gerar incongruências espaciais, que tanto podem ser sobreposição grosseira de polígonos (leia-se prédios/artigos), como vazios entre os referidos polignos. As razões para tal são muitas, destas destacamos as seguintes: elevada dificuldade dos promotoresem situar-se na cartografia e interpretar a mesma, assim como dificuldades em localizar e reconhecer os limites das suas propriedades. Esta dificuldade em reconhecer as estremas deve-se tanto à dificuldade na interpretação das imagens, como à fraca qualidade das mesmas, ou ainda porque o prédio/artigo está localizado numa zona de grande densidade arbórea de mono cultura, que não permite descortinar alinhamentos ou identificar pontos notáveis no relevo.

Nos casos de erros mais grosseiros, sobreposição ou o vazio entre polígonos, faz com que seja impossível proceder ao registo do prédio, dando-lhe a personalidade jurídica, que um registo normal confere. Nestas situações os prédios são carregados no BUPi através do seu centroide, ao qual está associado o nome do promotor/proprietário e as coordenadas geográficas do mesmo, mas sem área. Estas situações, mal resolvidas, podem potenciar conflitos entre proprietários, cuja resolução só será possível através dos Tribunais.

Para que o processo da georreferenciação da propriedade rústica seja feita com segurança e de uma vez só, recomenda-se o recurso a um Técnico de Cadastro Predial (TCP), como aliás prevê a Lei. Não tendo a possibilidade de contactar nenhum TCP, pode recorrer a um Topógrafo inscrito na ANT-ECP. O Técnico em causa desloca-se ao campo para “desenhar” a RGG tal como ela existe na realidade. No fim de recolhida a informação do terreno, será preparado um ficheiro informático para cada um dos seus prédios/artigos, no formato exigido pelo BUPi e emitido um termo de responsabilidade, sobre a qualidade técnica do trabalho executado e das informações prestadas. Só desta forma haverá rigor e uma qualidade sólida, tanto na representação geométrica como na delimitação da sua propriedade. Este é o   caminho para se evitarem, mais tarde, eventuais processos em Tribunal para resolução de conflitos gerados por RGGs mal identificadas, em que, como já referimos, toda a responsabilidade de identificação da RGG, é do proprietário/promotor, que nessa condição, assina uma declaração onde se responsabiliza por toda a informação prestada perante o BUPi.